[摘要] 回眸9月份南通的房地产市场，价格和成交量都未让人眼前一亮，一直保持着不温不火的局面，“金九”是货真价实地虚晃了一枪。而在随后的“银十”通城楼市又上演了一出楼市好戏，成交扶摇直上扭转局势，但能否撑住楼市的最后转机？为各方所关注。
与往年相比，通城传统意义中的“金九”楼市显得有些冷淡，但“银十”却走上坡。回眸9月份南通的房地产市场，价格和成交量都未让人眼前一亮，一直保持着不温不火的局面，“金九”是货真价实地虚晃了一枪。而在随后的“银十”通城楼市又上演了一出楼市好戏，成交扶摇直上扭转局势，但能否撑住楼市的最后转机？为各方所关注。
1、九月楼市销量下滑 价格稍显跌幅
国庆黄金周结束，各大房地产研究机构就纷纷发布了9月份的楼市数据。不论统计口径、样本选取、计算方法如何不同，多家都不约而同地得出了相同结论——“金九”成色不足。在这个传统的房地产交易旺季，市场并没有像开发商预期的那样成交量大幅攀升，相反出现下滑的状况。
房天下统计的数据显示,9月南通市区商品房成交总量756套，相比8月的609套成交出现小幅度上涨，以住宅类成交量比上月环比上涨18.68%，非住宅累环比上涨60.76%。9月成交中，市区住宅成交备案629套，比上月增加99套，非住宅成交127套，比8月增加48套。整个9月南通楼市销量平平。“根据以往南通市房管局发布的数据来看，2011年9月份南通市区成交总量为1610套，其中住宅成交量达到1441套。由此看来，今年9月份南通成交量不但没有上涨，反倒下滑了。今年前三季度整体情况都是如此。”业内人士分析。
成交量平淡，但价格却有微弱波动。 据百城价格指数显示，9月份南通房价环比降幅0.09%，样本均价为7707元/平方米。楼市个盘的报价情况看，报价明确上涨的项目有6个，其中通州区、新城区、新东区如皋、海门分别有1个项目报价上涨；涨幅为通州区的万和华府环比涨8.33%。
2、银十发力 成交直线上升
银十现已步入下旬，从前两周的成交情况来看，南通楼市还是出现了抬头迹象的，销售表现不俗。从房管部门获悉，黄金周虽逢假期，但市区普通商品房成交面积达3.15万平方米，与去年同期相比翻番，若以130平/套的房源计算，黄金周市区共计成交量能达到两百多套。从区域板块销售情况看，通州区普通商品住房成交量位居榜首，为0.89万平方米（80套）；新城区和主城区分列二、三名，分别为0.89万平方米（42套）、0.44万平方米（36套）。
而随后的第二周，市区楼市成交继续发力，房天下数据监控中心统计，上周（10.8-10.14）市区商品房总成交245套，成交量一路看涨，各大区域楼盘均取得不错的销售业绩。住宅方面，崇川区共成交112套，别墅成交5套，其中主城区本周成交了30套，新城区成交33套，新东区成交49套；港闸区成交39套，较前一周也有增加，开发区成交19套。
但业内人士分析，之所以出现这种情况，主要是高性价比的刚需项目发力，获得了购房者的认可。一般来说，10月份是各家开发企业特别是大型企业进入年末冲业绩的关键时期，市区主要楼盘通过“试销”的方式进行了推广和展示，聚集了一定人气。可以预计，借助本月中旬举办的第54届房交会平台，会出现更多合理价位的楼盘供市民挑选，带动新一轮楼市行情。
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当前南通楼市销售呈现以下特点：住宅成为楼市成交主力，普通商品住房的成交面积占全部商品房的93%，存量房也是以住宅成交为主，占90%以上。中小套型房源受到市场青睐，从住宅的成交面积结构来看，普通商品住宅成交平均面积为118平方米；存量房也是以120平方米以下的套型为主，住房消费群体以刚需和改善型需求为主。合理的房价成为吸引消费者入市的主要因素，10月首周普通商品住宅成交均价为7854.42元/平方米，比9月份均价下降了3.1%，个别楼盘出现了6000元/平方米以下的成交均价。
不少业内人士表示，所谓的“金九银十”，就是开发商人为地把新盘放到9月、10月来开盘，所以销量会多一点。如果按照目前市场的销售情况看，随着年底不断有新房入市，今年的“金九银十”，恐怕会赶不上今年年底跟明年年初的销量。
能看到的是，今年南通新盘集中推盘期集中在5-9月份，蓄积的刚需在新盘推盘时便得到释放，许多优质楼盘包括万濠星城、华强城、万科金域蓝湾、中南世纪花城销量可观，所以今年南通市场5、7月份成交火热。据统计，每个月的开盘情况后发现，从5月份开始，通城开发商就开始争相推盘，一直到9月，每个月都有10个到15个的新盘推出或放量。而进入9、10月份，由于没有集中开盘的项目，成交量便略显冷淡。
从事地产运营的梁先生认为，其实“金九银十”是房地产业界的一个惯性，如果一个楼盘在7月或8月就可以卖了，那么营销人员很可能会推到9月或10月再卖。由于此惯性，大量楼盘在此时推出，那么成交量肯定会比较多，所以会出现所谓的“金九银十”。而目前很多购房需求受各方影响被抑制，也就不存在什么“金九银十”了。“今年的市场应该是开发商们早已预料到的，资金的压力迫使他们需要快速回笼现金。因此，大部分开发商没有选择把房子囤到9月和10月再卖，而是瞅准时机就开盘。因此数据上显示出来的就是现每个月都有不少新盘入市。”梁先生表示，“而这就分散了9月和10月的成交量，没有出现‘金九’也是预料之中的。”
还有一个原因，就是购房者的心理发生了变化。从今年年初开始，房天下都会逐月报道关于楼盘优惠情况的新闻，纵观前9个月的优惠打折情况可以发现，每个月优惠楼盘数量都会占到总销售楼盘数量的40%—50%。对此，业内人士表示：“购房者对优惠已经麻木，而且不少人发现，所谓折扣很低的楼盘，无非是把原价定得虚高了一两千元然后再打折而已。而新推出的项目，肯定会有折扣优惠，真正合适时人们才会出手。”
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虽然种种因素影响了房地产市场，致使成交量下滑，但是刚需客户的购房热情和冲动仍然被人们所感知。
9月下旬，市区某项目开盘轰动通城，“414套房源全部售罄，1000组到访量，3.8亿销售额”，开发商成交套数、销售业绩、到场人数再次刷新了2012南通楼市记录，这个金九楼市备受关注的焦点。项目开盘因地段佳、房价低博得了不少刚需购房者的青睐，开盘现场再现千人抢房场景，当日首推的400多套房源全部售罄，给当前不温不火的楼市可谓重磅一击。
据了解，开盘当天，现场摆设的近千张座椅，早已座无虚席，火爆场景有种时光穿越到09年楼市的感觉，不难看出通城楼市购买力依旧强劲。“其实我一直都有购房需求，也看了不少房子，只是房价一直居高不下实在是承受不起。该盘打出价<9000元/㎡的价格对我来说确实有很大的吸引力。今天来一看8490元/㎡的价格比我预想的价格还要低一些”，“我们最开始看中的是北边楼盘的房子，但综合地段、配套和价格后，我们还是选择了这个项目”，“楼盘位于新老城区交接处，地段好的房子潜力大，抗跌能力强”……从不同购房者声音中，我们可以了解到，高性价比的物业仍然是南通市民需求的主题。业内人士表示，一个新盘首次推盘就能引起如此轰动的反应，这说明南通购房需求量是非常大的。
项目开盘现场
由此可见，对于刚需购房者来说，如果有高品质的楼盘上市，那么无论是否是旺季都不会影响其购买行为。个别“千人抢房”的现象，应该引起市场的深思。下一步开发商应该考虑的是，在限购政策仍将持续的背景下，如何将有效的需求转化为成交量。
业内人士认为，不管有没有“金九银十”，从今年年初至今已经大半年了，很多刚性购房需求被压抑。这部分需求在合适的时间和合适的楼盘同时出现时，就会被释放。而这里所指的“合适”，与商品房本身的品质有很大关系。
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业内人士表示，从目前市场看，南通房子看不到降价的信号，等到刚性需求购房者对房价下跌的预期彻底破灭后，就会迎来一次成交量的上涨。
那么，南通房价到底到顶了吗？是否会有所下调？业内人士表示，房价的高低和市场需求、购房者收入有关。一线城市市场需求很旺，购房者收入相对较高，因此房价疯涨后达到一个阶段性顶峰，就会回调。而南通房价远没到顶，所以现在正处于一个合理区间段。南通房价就土地成本来说，逐年稳步微涨，而建筑成本也随着材料的上涨而水涨船高，再加上税费等成本，降价空间所剩无几。
换个角度来说，南通楼市目前整体均价并不高，也就是说还有一定的上升空间。“也许会有购房者一直密切关注着楼盘打折信息，但实际上所谓的‘打折’是正常的优惠。对于资金紧张的开发商来说，‘现金为王’，一次性付款和分期、按揭的优惠肯定不一样，这个是正常的优惠。”某销售经理表示，“相信有购房者在看房时都会被告知，‘南通房价肯定不会跌，如果降价我们会给你赔偿’，这说明开发商认为南通房价下行空间很小，在这种情况下，一次交现金多，肯定会给优惠的。”不少开发商表示，一般情况下，开盘价格是的，不管哪个楼盘再搞优惠促销，也不会低于开盘价。
业内人士预计，10月一整月，甚至是11月份，通城开发商都将可能大量推盘，包括本土和外地的知名品牌。 据统计，10月南通楼市预计开盘18个，另外还有9月份表示推盘的南通星光耀广场、新瑞广场、幸福天地尚无动静，或在10月再次推新。供给增大了，如果房子质量、手续都可靠，那么压抑的刚性需求将会有一部分集中释放，加之本周五即将拉开序幕的2012南通秋季房交会，到时通城楼市成交量会有一个整体提升。
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