[摘要] 易宪容：我可以相信，我们新一任的政府，绝对的是把住房市场的，让这个泡沫逐渐挤出来。这个泡沫挤出来之后，让房地产泡沫回归理性。那些人想把房地产泡沫继续来推大，来欺骗民众，这种可能性几乎没有。
过去，中国居民投资渠道狭窄，从仅有的几个大众性的投资渠道看，都不及房地产投资的低风险与高。在西方发达国家，股市是经济的“晴雨表”，但中国经济向好，股票指数并未反映出上市公司盈利能力。中国经济上行压力增加，而股票指数跌得更狠。基金或许是一个比较好的投资渠道，但遗憾的是，基金经理的专业投资才能，并没有给投资人如期带来超额的利润，甚至在有些时候，基金净值比大市跌得更惨。或许我们可以做一个比较，凡在2005年以前购买住房的投资者，均已获得房价翻番的投资；而在此期间购买股票和基金的投资者，也许有高获得者，但大多数投资者仍挣扎在继续套牢或割肉出局的两难选择之中。
由此可见，过去中国房地产财富效应真实而又巨大，其示范作用深远而又激烈。经历了近一年的沉寂与观望，今年4月开始，房地产市场再次回暖。据国家统计局发布的2012年1~10月房地产开发与销售情况，房地产开发投资增速企稳，住宅投资有所扩大；商品房销售面积降幅明显缩小，房价环比上涨的城市有所增加。对此，需要引起高度关注。
应该看到，我国居民金融资产庞大，潜在购买能力惊人。截至2012年9月末，我国个人存款高达40.34万亿元。即使是考虑到个人存款分布的不均匀性，潜在的购房能力也非常巨大。
因此，在国家坚持房地产市场调控政策不放松的同时，需要高度警惕房地产财富效应的示范作用。“十八大”报告中，提出要多渠道增加居民财产性收入。由此可见，需要创造条件以进一步拓宽居民的投资渠道，引导居民将更多的闲置资金投入到非房地产领域，提高非房地产投资领域的回报。只有这样，才能真正促进社会购房需求回归理性，同时又可以确保房地产市场平稳健康发展，房价稳定运行，避免房地产市场对中国经济的“绑架”。
房地产转暖后的隐忧
伴随着冬日的初寒乍现，房地产市场却似乎早已跨入了暖春。据中指研究院发布的百城房价报告显示，10月100个城市的住宅均价为8768元/平方米，环比上涨0.17%，这已经是从今年6月房价止跌后第五个月环比上涨。在房价上涨的同时，住宅成交量也呈上升趋势。根据亚豪机构数据统计，2012年“金九银十”期间，北京新建商品住宅成交套数为20783套，成交面积229.35万平方米，创下近三年来的新高。随着各大房企三季报的陆续出炉，报表上高企的财务数据也给房地产行业交了一份漂亮的答卷。“招保万金”四大房企均提前完成了今年的销售目标。其中，万科、保利地产三季度财报显示，净利润增速同比分别为124%及95%；三季末预收账款分别相当于前一年营业收入的2.0/2.1倍。
在经济形势的起伏中，房地产市场的命运也坎坷颇多。自2002年以来，地产业开始复苏，此后泡沫风险加重导致房价暴涨，几近，成为了消费市场上的“奢侈品”。2010年国家出台“限购令”等调控政策抑制房价，从2011年9月到今年上半年，百城住宅平均价格出现了连续九个月的环比下跌，当时不少专家认为房价已经接近市场底部，但今年上半年房地产市场的回暖信号却又一次扩散开来。分析此次房产回温的原因，开发商在维护自身的利益上确实下了不少功夫。今年上半年，“以价换量”的促销手段比比皆是，以广州、深圳、北京为主的一线城市，不少房企通过团购、网上拍卖管理费、开发商垫首付等方式启动促销，7折、8折的房源频频出现。价格的利好态势，也迅速燃烧着群众的购房热情，换来了良好的成效。以万科地产的数据为例，今年前五月项目的平均成交价格比去年大幅下降了11.5%，但成交量上涨明显，实现销售面积102.5万平方米、销售金额107.2亿元，环比分别增长33.63%和44.09%，相比去年5月也分别增长了26.54%和18.98%。当然，今年上半年央行的两次降息调整，对于房地产行业来说也无疑是一个好消息。如此看来，无论是从政策的层面上还是从开发商自身的努力上房地产业的回暖似乎更加显得顺理成章。
但是，纵观整个地产行业，真的就是那么的欣欣向荣了吗？呈现出的现象是，在大房企业绩频繁告捷之时，很多中小房企却面临着利润大幅亏损甚至是倒闭的风险。荣安地产2012年半年报显示，截至今年6月底该公司现金及现金等价物余额仅约3000万元，而一年内到期的流动负债达到15.33亿元，面临较大的偿债压力。中华企业半年报显示，6月底公司现金为26.7亿元，短期借款和一年到期借款达到64.6亿元。公布三季度业绩预告的58家上市房企中净利润出现同比下滑或出现亏损的达到32家，占比达到55%。 由此看来，房地产市场并不是整体向上，而是出现了严重的两极分化现象。随着中小房企资金链的严重断裂，大房企高举拿地规模的逐渐扩大，很有可能形成几家龙头企业瓜分房产市场的垄断局面。地产龙头一旦取得的垄断地位，那么充足的资金就会使其抗住风险，致使房价居高不下，老百姓想要买房的理想就会变得更加难以实现了。
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