[摘要] 物业管理企业抱怨收不到物业费、无法开展正常服务工作，小区居民抱怨物业服务不好、物业费交得有点冤枉，这种物业管理的恶性循环现象已在国内大多数城市中持续了二十多年，且很难找到一个有效解决的办法。
出招对付不交物业费“老赖”
变化一：结清物业费，才可办理房产过户手续
物业服务“收费难、难收费”已成为制约物业行业发展和为业主提供更加优质服务的瓶颈。新《条例》针对拖欠、拒交物业费的现象规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，并出台了几条约束性规定，如物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。这一条规定在上海已经实行，在江苏省还是首次提出。这意味着房产过户时如果有物业费尚未结清，业主将无法办理过户手续。这条规定彻底掐灭了房产过户时少数人趁机赖掉物业费的想法。
另外，新《条例》规定，业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在小区内公示等形式，督促其限期交纳。这一条有两个新意，一是明确了法律赋予业主委员上门催交物业费的职能，业主委员会从此可以名正言顺地履行这一职能；二是明确规定可在小区内公示“老赖”名单，而以前此举具有一定的争议性。
变化二：业主大会成立后，物业收费可市场化
这几年，物业从业人员的工资不断提高，而物业费收费标准提高基本不可能实现，特别是一些收费标准偏低的老小区，很多物业服务企业难以为继。新《条例》规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，价格和物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，每三年评估一次，适时调整，并予以公布。业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。这意味着，业主可以根据小区管理的需要，随行就市，实行市场调节价。
市房管局负责人认为，这个规定是对物业服务企业利益的一种保护。以前，很多住宅小区实行政府指导价，但指导价多年一成不变，与物价水平有所脱节，也不能反映物业企业的成本变化，今后每三年评估一次并适时调整，成立了业主大会的小区还可实行市场调节价，这等于引入了市场调节机制，用市场的手段来调节物业服务标准，使之更为吻合当时的物价水平和企业的营运成本。
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