[摘要] 作为生活中最大笔的开销，或是大宗投资，楼价的起伏无时无刻不吸引着国人注意。尤其在楼市调整时期，周边楼市限购松绑、房价或涨或降的消息，更加牵动着无数购房者的心。楼价只要稍有变动，涨跌之间的差额就相当于普通工薪族一年半载的收入。
作为生活中笔的开销，或是大宗投资，楼价的起伏无时无刻不吸引着国人注意。尤其在楼市调整时期，周边楼市限购松绑、房价或涨或降的消息，更加牵动着无数购房者的心。楼价只要稍有变动，涨跌之间的差额就相当于普通工薪族一年半载的收入。楼市成交量并无起色，价格略降，未来局势不明，令买家举棋不定，卖家左右为难，中介生意惨淡，开发商费尽心机。楼市调整期，房价与成交的博弈之间，暗藏的是无数人纠结的心。
楼市众生相之一：开发商
营销花招百出VS电商折扣优惠
常言道，只有在退潮的时候，才知道谁在裸泳。长期以来，在不少民众眼中，开发商一直被视为房价上涨的获利者，也成为暴利的代名词。不过，随着各地楼市相继出现拐点，对于房价下跌，各家开发商如坐针毡的个中滋味只有经历过的人懂。尤其在南通这样一个三线城市，本就没有限购，指望政府有些无力。也正是在这种情况下，开发商的营销花招只能比快比狠。
从赠送各种萌系卡通人物，泰迪熊、大熊猫、哆啦A梦；到组织夏令营，iPhone、iPad大抽奖；再到泳池party少儿歌舞比赛；想得到想不到的招数在楼市营销中比比皆是。请明星做活动送好礼意在暖场促人气，与房天下等知名房地产网媒合作电商，给出诚意折扣、进行专场看房团等方式则可以带来真实意向购房者，促成交。
楼市众生相之二：置业顾问
传单/发帖/新房帮
旺市时置业顾问坐在售楼处就有源源不断的购房者登门，哪里担心卖不掉房子？在购房者观望时期，置业顾问也使出18般 ，劲爆者如成都龙湖的帅小伙们，大尺度照片网上疯传，甭管是集体培训的一种方式还是营销宣传的手段，龙湖的"小鲜肉"们的确因此吸睛无数。
南通的置业顾问虽然不如成都那么奔放，但置业顾问风采展示在万濠星城曾制作过，公交站台广告、视频微电影形式一应俱全。除了公司组织的置业顾问风采展示，很多置业顾问为主动出击寻找购房者，打起了房天下业主论坛的注意，这不开发区某楼盘置业顾问在项目论坛发帖“XX项目帅帅置业顾问一枚”，帖子中表示自己是该项目的置业顾问，希望意向购房者跟他联系。其实小编很想告诉他，精准寻找意向购房者，无需露肉无需发帖更无需到闹事发传单，只需装载新房帮，坐在售楼处就能有成交！
"世界上最遥远的距离不是生与死，而是我在售楼处用新房帮，你在某商场发传单。你还不想下载吗?"
楼市众生相之三：购房者
买了怕降不买怕涨
开发商百般折腾，置业顾问脱了精光，意在影响购房者出手买房。而看似掌握主动权的购房者，此刻内心也百般焦灼。房天下近期的置业调查中显示，对于下半年房价走势的预期，59.52%的受访者认为南通房价仍会出现小幅度下滑，15.48%的受访者则认为房价将会大幅下跌；17.86的受访者认为下半年房价将会稳定在当下水平，而认为房价下半年会触底反弹的受访者比例仅有7.14%。参与调查者有64.29%的比例为刚需（首套房）置业者；虽然刚需购房者仍是市场主力，但准备在下半年置业的比例仅为26.19%。
“买了房还降价，几年的工资就没了！”“不买房物价飞涨，手里的现金不断贬值可咋办?”"如果现在不买，了也是要吃亏"。瞻前顾后不肯出手，一趟一趟跑去售楼处看房，每个区域都在考量，但就是不付钱。
一、猛打赠送牌
“开盘送惊喜”已经成为目前楼市开盘的标准模式。送面积、送车位、送折扣、送首付、送物业、送家电、送非毛坯……在市场转淡的当前，开发商依靠“附加值”的赠送，顺利实现价格“着陆”，成功抓住了购房者的眼球。尤其在当前的市场环境下，看房就送米面油，买房赠送物业费都屡见不鲜。
纵使是南通楼市旺销楼盘，在营销上面也下足猛料，南通碧桂园携手房天下8月17日专场看房团，现场隆推多重优惠：“交1万享特价房”，“88平非毛坯一口价46万”，“案场推荐122平和133平的限量10套，案场优惠基础上额外优惠5个点”！【详情】
二、联合媒体打品质牌
房地产的繁荣期，无论现房期房都是炙手可热，到了交房时期诸多问题就涌现出来了。近年来，各地维权事件屡见不鲜，学区造假问题、房价波动问题、物业服务问题以及最揪心的房屋质量问题。无论是刚需还是改善型购房者，数十万上百万买房，都期待拿房时候可以收到的是跟置业顾问宣传时相匹配的房源，尤其在房地产下行时期，购房者一定会考虑价格降了，品质会下降吗？近期通城变水城，暴雨连连，正是考验小区排水、顶楼防水的好时机。
如果此时能有房企能够抓住这个特殊时机，展示下小区的建筑品质，想必比每平降价100元更能起到促销作用。
三、出其不意价格战
2014年中大话地产，房天下邀请了通城地产界的诸多大腕参加，在分析上半年市场业绩、探讨下半年走势时，有业内人士表示，库存高企走量过缓，价格战在所难免，但温腾水煮青蛙似的降价对于购房者来说作用不大。言外之意，如果降价就要迈大步子，出其不意给出足够诱人的优惠，才能抢占部分市场份额。
恰如新东区的德诚翰景园，均价一直在8000元/平以上的学区现房，尾房清盘打出了5800元/平的特价优惠，产品本身具备一定的优势，价格的让步也足够大，目前翰景园110-220㎡房源正在热卖，138平的户型非常抢手，目前所剩不多，后期也不会再有，复式户型即将全面售罄，小户型也已经全部售罄。【详情】
四、保价协议稳人心
买到手的房子降价了，开发商不但全额退款，还给出额外的利息补偿，这在房地产市场通常被称为“降价赔付”。早在前两年，南通就曾有楼盘销售时与业主签订保价协议，如果同户型同层次同等位置出现降价情况，开发商会对差价进行补偿。目前，南京某楼盘在销售时，承诺房价若在一年内下跌的话，买房人不仅可以全额退房，还能获得利息补偿。值得关注的是，南京楼市上一次出现“降价赔付”还是在2011年。
虽然有人认为，房子这种商品与其他类型商品一样，买定离手降价不赔，但对于购房者来说，房价之高买房之不易，使得购房者在当前市场情况下，担心降价亏钱而观望情绪越来越浓重。如果有开发商再次祭出买房与购房者签订保价协议这一招，或可给意向购房者吃下购房定心丸。
五、垫首付补偿税费降低购房者购房成本
如果说降价还不能让购房者在买房拉锯战中放弃观望，那么低首付买房，购房补贴税费或许会使得部分因首付不足的购房者心动出手。虽然此方式有一定诱惑，但本月房天下房贷调查时发现，目前南通各大银行放款通道紧缩，首套房贷始现利率上浮，开发商给出的优惠又被上浮的利率消耗，本已伸出的购房之手就这么再次收回。
开发商解数使劲，收效如何各家自知。不才小编预测，若要成交高峰会在两种情况下再次出现：一是银行信贷政策放宽，首套房贷款利率给出折扣优惠，二套房首付比例降低、贷款利率不上浮；二是建立新的产业链，吸引大量外来人口流入本市，需求量上升，必然会引发库存供不应求，房价上涨。
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