[摘要] 时至2011年中，中国房地产市场调控"棋到中盘"。在当前经济增速放缓、通胀压力较大的情况下，调控成效初显，但新问题频现。除了成交量阶段性下滑，一些城市房价上涨压力仍然较大。
市场类型阶段特征迵异 战略定位解析驱动因素
三四线城市发展的一大特点是多样化，既包括城市本身的多样化，也包括房地产市场发展轨迹的多样化。根据研究，我们可以大致勾勒出多种典型的城市房地产发展格局：
市场规模大，规模增速中等较稳定，均价中等或较高，价格增速稳定。这类城市的房地产市场发展多取决于其自身经济实力和良好的发展势头，总体排位较高，典型城市如烟台、东莞等；市场规模较大，规模增长中等，价格适中，价格增速亦适中。这类城市的发展格局与前者较为相似，但实力稍逊一筹，排位略为靠后，典型城市如唐山、泉州、芜湖、镇江、大庆、呼伦贝尔等；市场规模适中或较小，增长较快，价格较低，价格增速较快。这类城市发展势头较好或外部条件适宜，因此整体市场繁荣，但这些城市房地产市场发展还需要进一步的支撑，对外界条件较为敏感。这类城市排位高低分布广泛，典型城市如邯郸、盘锦、宝鸡、牡丹江、淮南、日照、池州等；市场规模小，规模增速不确定，价格低，价格增速不确定。这类城市自身实力相对较弱，外部条件也不够好，因此风险相对较大，总体排位比较靠后。
三四线城市房地产市场除市场类型存在较大差异外，各城市房地产市场亦处于截然不同的发展阶段，根据各城市房地产市场规模以及发展速度的不同，目前我国三四线城市房地产市场主要分布在四个不同的发展阶段。
处于萌芽阶段的城市大多为经济规模小、城市建设水平低的中西部城市，这些城市房地产市场规模小，发展速度也低于全部三四线城市平均水平；处于发展启动阶段的城市主要是中西部已表现出较好发展潜力的城市，这些城市尽管房地产市场规模还相对较小，但近年来已表现出持续高于全部三四线城市平均水平的发展速度；处于快速增长阶段的城市房地产市场已具备一定的规模，但其房地产市场仍然保持较快的发展速度，市场潜力正在以极高的速度显现；而处于相对成熟阶段的城市房地产市场规模较大，其发展速度已进入相对稳定的阶段，这些城市房地产市场表现稳定，风险较小。
由于三四线城市在房地产市场类型、发展阶段等方面均存在较大差异，对于准确地为三四线城市房地产发展定位，决策者还应该充分考虑城市房地产市场发展的主要驱动因素。
根据城市房地产市场发展驱动因素的不同，房地产投资和进入策略也有明显区别。对于需求导向型城市，如果它还处于市场发展的较低阶段，则该城市房地产市场的发展风险是较低的，可以进行先期分析，充分研究，以期大举进入。如果它已经处于发展的后阶段，也具有较小的风险和中等的机会，可以审慎进入；对于资源导向型城市，各方面条件都较为完备，房地产市场的发展会随着宏观经济的景气而景气，发展风险同样较小，而且可长期看好；对于投资导向型城市则要进行充分分析，论证其发展是否有了足够支撑，其规模是否过小，要注意投资风险。有足够支撑的城市则可认为是较为成熟的市场，投资风险较小，机会较大；均衡导向型城市各方面导向因素相对比较平均，这类城市同样也属于较小风险和中等机会的类型，值得投资者关注。
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